Velika plaža kod Ulcinja – čuvena 13 km duga pješčana obala na krajnjem jugu Crne Gore – krajem 2000-ih bila je u fokusu ambicioznih turističkih planova. Među najavljivanim investitorima posebno se isticala mađarska kompanija TriGranit Development Corporation, koja je 2007–2008. izrazila interesovanje da na Velikoj plaži izgradi ekskluzivni turistički kompleks vrijedan više milijardi eura.
Piše: Predrag ZEČEVIĆ, ekonomski analitičar
Ti planovi su pompezno najavljivani kao „evropski Dubai“ u Ulcinju, ali uprkos početnom entuzijazmu nisu realizovani. U nastavku slijedi pregled planova TriGranita za Veliku plažu, vremenskog okvira kada su bili aktuelni, razloga odustajanja, reakcija javnosti i institucija, te osvrt na druge projekte TriGranita u Crnoj Gori i regionu, uz relevantne izjave aktera.
Planovi kompanije TriGranit za Veliku plažu
TriGranit je važio za jednog od najvećih privatnih investitora u nekretnine u centralnoj i istočnoj Evropi, sa osnivačima poput kanadskog milijardera Pitera Mankа, britanskog bankara Nathaniela Rothschilda i mađarskih biznismena Šandora Demijana i Šandora Čanjiа. Podstaknuta ubrzanim razvojem Crne Gore nakon sticanja nezavisnosti 2006. godine, ova kompanija je vidjela Ulcinj kao priliku da kreira turistički kompleks svjetske klase. Prema konceptu predstavljenom 2007. godine, planirani projekat na Velikoj plaži obuhvatao je:
- Ogroman rizort mješovite namjene – hotelsko-turističko naselje sa luksuznim apartmanima, hotelima, restoranima, barovima, bazenima i drugim sadržajima kakvi postoje samo u najmodernijim svjetskim centrima.
- Prepoznatljive građevine – uključujući dva impresivna hotela u formi „kula bliznakinja“ od stakla, planirana kao orijentir resorta. Dizajn je podrazumijevao i futurističke zgrade neobičnih oblika (pominje se objekat u obliku jedra, po uzoru na Burj Al Arab u Dubaiju).
- Vodene i prirodne atrakcije – predviđeno je prokopavanje novog kanala rijeke Bojane kroz naselje, koji bi formirao vještačku lagunu i ulivao se u more, čime bi kompleks dobio “svoj Suecki kanal”. Kompleks je trebao da zadrži i naglasi prirodnu ljepotu Velike plaže – sitan pijesak, dune i blizinu rezervata Ade Bojane – ali u luksuznom okruženju.
- Obim investicije – procijenjena vrijednost ulaganja bila je oko 3 do 3,5 milijardi eura kapitala. Planirano je praktično podizanje novog grada na 1.950 hektara prostora Velike plaže (od čega je ~1.400 ha državno zemljište, a ostatak u privatnom posjedu), sa kompletnom infrastrukturom, bulevarima i turističkim zonama.
Predloženi projekat nazivan je “evropskim odgovorom na Dubai”, zbog vizije modernih nebodera i ekstravagantnih sadržaja na ulcinjskoj obali. Rađene su i računske animacije i 3D vizuelizacije budućeg rizorta, koje su 2007. prikazivane u medijima i oduzimale dah mnogim građanima Ulcinja – mnogi su sa uzbuđenjem zamišljali da će „Dubai“ vidjeti u svom komšiluku.
Tenderski proces i aktivnosti (2007–2010)
Najintenzivniji period interesovanja za Veliku plažu odvijao se od 2007. do oko 2010. godine. Ključni koraci i događaji bili su sljedeći:
Nakon 2010. interesovanje TriGranita za Veliku plažu praktično je zamrlo, što je potvrđeno i u kasnijim osvrtima – projekat je ostavljen po strani sve do pojave novih investicionih ideja mnogo godina kasnije. Jedan novinski pregled iz 2012. sažeto konstatuje: *“Tender je nakon nekoliko godina i pokušaja poništen, a projekat je ostavljen za bolja vremena.”*.
Razlozi odustajanja od investicije
Više faktora – pravnih, ekonomskih, ekoloških i političkih – doprinijelo je tome da TriGranit na kraju odustane od ulcinjskog projekta. Ključni razlozi koji su identifikovani u dostupnim izvorima su:
- Globalna finansijska kriza 2008–2009. – Svjetska recesija je znatno umanjila apetit investitora za višemilijardske poduhvate. Tokom 2009. TriGranit i drugi partneri suočili su se s otežanim finansiranjem, što je usporilo ili zaustavilo projekte sličnog profila širom regiona. U Vladinom elaboratu se navodi da je upravo “ozbiljna finansijska kriza u svijetu” doprinijela da glavni investitor iz Abu Dabija odluči da odloži Veliku plažu i prvo krene u manji projekat. To je domino-efektom umanjilo šanse i ostalih kandidata, uključujući TriGranit, da se mega-rizort realizuje u planiranom roku.
- Kompleksna imovinsko-pravna pitanja – Velika plaža je prostorno obuhvatala kombinaciju državnog i privatnog zemljišta (~30% parcela je bilo u privatnom vlasništvu). Potrebno je bilo riješiti imovinske odnose sa stotinama vlasnika u zaleđu plaže. Vlada je pokušavala animirati privatnike da uđu kao akcionari u projekat, ali to je išlo sporo. Takođe, glavni uslov tendera – dugoročni zakup umjesto prodaje zemlje – stranim ulagačima je davao ograničenu sigurnost. Iako je partnerstvo sa državom zamišljeno radi zaštite interesa, neki investitori su možda oklijevali jer nisu mogli steći puno vlasništvo nad zemljištem. To potvrđuju i iskustva TriGranita na drugim tržištima: kao teški pregovarači, insistirali su na visokim profitima i često se povlačili ako uslovi partnerstva ne bi garantovali dovoljan prinos. Nije isključeno da TriGranit nije bio spreman da prihvati sve uslove Vlade Crne Gore (npr. ograničenja urbanističkih parametara ili finansijske uslove zakupa), slično kao što je kasnije izjavio da su mu uslovi tendera u Podgorici bili nepovoljni.
- Političke prepreke i kontroverze – Iako je u početku projekat imao snažnu podršku državnog vrha (premijer Milo Đukanović lično je promovisao Veliku plažu investitorima, a mediji su spekulisali i da će nakon odlaska iz politike Đukanović postati član odbora TriGranita kako bi pomogao investicije u CG), kasnije je došlo do političkih trzavica. Nakon smjene vlasti u Ulcinju 2010. i jačanja opozicije na državnom nivou, pojavila se sumnjičavost prema aranžmanu sa Arapima. Tadašnja opozicija je u parlamentu otvoreno kritikovala projekat Velike plaže, dovodeći u pitanje kredibilitet investitora iz UAE i uslove posla. Ti prigovori – koje je DPS vlada ocijenila neosnovanim – rezultirali su time da se arapski partner (Royal Group iz Abu Dabija) osjeti “nepoželjnim” i definitivno odustane 2013. godine. Time je praktično ugašen i posljednji tračak nade za realizaciju onoga što je preostalo od prvobitne vizije. Ovakav politički rasplet indirektno je potvrdio da bez stabilne podrške vlasti i javnosti ovako veliki projekti teško mogu uspjeti.
- Ekološki i planski zahtjevi – Velika plaža i Ada Bojana su osjetljive prirodne cjeline (staništa ptica, jedinstavne pješčane dine, blizina rezervata). U javnosti su stručnjaci upozoravali da razvoj mora biti održiv, kako ne bi uništio taj ekosistem. Konkurs za idejno rješenje je i raspisan pod motom održivosti. Moguće je da su procjene uticaja na životnu sredinu i strogi urbanistički uslovi (npr. ograničenje spratnosti van planiranih “kula”) otežali investitorima da oblikuju dovoljno profitabilan projekat. Iako nema direktnih izvještaja da je ekologija bila glavni razlog odustajanja, to je svakako bio faktor koji je zahtijevao prilagođavanje planova i dodatna ulaganja u infrastrukturu (npr. zaštita Ade, regulacija Bojane itd.).
Sumarno, projekat “evropskog Dubaija” u Ulcinju je početkom 2010-ih stopiran kombinacijom nepovoljnih okolnosti. U završnici, čak je i najuporniji investitor – arapski partner – preusmjerio svoj kapital na druge destinacije (umjesto u Ulcinj, uložili su u kompleks Kraljičine plaže kod Budve). Za Veliku plažu je ostala izreka da su od svih najavljenih kula, hotela i marina “ostale samo slike” – vizualizacije i makete kao podsjetnik na neostvarene snove.
Reakcije javnosti, lokalne zajednice i stručnjaka
Velikopotezni planovi za Ulcinj izazvali su oprečne reakcije – od oduševljenja i nade, do skepticizma i kritika. Lokalna zajednica u početku je uglavnom pozitivno dočekala najave o milijardama investicija. Štampa je izvještavala kako su “računarske animacije u svim medijima ostavljale bez daha mnoge malomišćane” željne razvoja. Ulcinjani su u perspektivi masovnog turizma vidjeli šansu za zapošljavanje i oživljavanje ekonomije grada, koji je decenijama zaostajao. Na javnim tribinama i u medijima lokalni funkcioneri su tih godina podržavali viziju elitnog rizorta. Npr. tadašnji predsjednik opštine ulazio je u pregovore sa investitorima, a vlada je obećavala građanima da će Ulcinj postati “novi Monte Carlo” ili “Montenegro’s Dubai”.
Međutim, stručna javnost i nevladine organizacije počele su postavljati pitanja izvodljivosti i održivosti. Ekonomisti su upozoravali da se ne smije ponoviti scenario prekomjernog urbanizma po svaku cijenu. Ekolozi su isticali jedinstvenu vrijednost Ulcinjskih solana, Ade i Velike plaže, te tražili stroge uslove zaštite prirode u svakom planu. Dio opozicionih političara otvoreno je sumnjao u transparentnost postupka: pominjali su da se zemljište na Velikoj plaži ne smije “rasprodati strancima ispod cijene” i kritikovali su povlašteni tretman određenih investitora. Ova skepsa kulminirala je u Skupštini 2012–2013, kada je dio poslanika osporio ugovor sa arapskim partnerom – što je, kako smo vidjeli, dovelo do povlačenja istog.
TriGranit u drugim projektima (Crna Gora i region)
Za kontekst, vrijedno je pomenuti i druge projekte kompanije TriGranit u Crnoj Gori i šire, jer oni objašnjavaju profil ove kompanije i eventualno bacaju svjetlo na dešavanja u Ulcinju:
- Podgorica – “Millennium City Center”: Uporedo sa Velikom plažom, TriGranit je oko 2007. iskazivao interesovanje da gradi multifunkcionalni kompleks u Podgorici, na atraktivnom zemljištu bivše kasarne “Morača” pored Milenijumskog mosta. Plan je obuhvatao shopping-mall, poslovne kule, hotele, pa čak i operu, uz procijenjenu investiciju od ~200-250 miliona €. Međutim, i ovaj projekat je doživio sličnu sudbinu – tender Grada Podgorice je propao 2009. jer se investitor povukao. Direktor TriGranita za CG, Džordž Bobvoš (György Bobvos), izjavio je tada da su uslovi tendera bili nepovoljni, navodeći da je tražena cijena zemljišta u Podgorici nerealno visoka (više nego u Zagrebu ili Ljubljani). Nakon neuspjeha, TriGranit nije ulagao u Podgorici; lokacija kod mosta kasnije je djelimično prodata domaćim investitorima.
- Hrvatska, Slovenija i Srbija: TriGranit je imao nekoliko značajnih projekata u regionu, što pokazuje da su posjedovali kapacitet za investicije, ali i da su često nailazili na prepreke. U Zagrebu su 2008–2010. zajedno s partnerima izgradili Arena Centar (sportska dvorana za Svjetsko prvenstvo u rukometu 2009. i veliki tržni centar) u vrijednosti preko 300 miliona €. U Ljubljani su godinama pregovarali o projektu Emonika City Center (kombinovana željeznička stanica, poslovni i šoping centar od 220 miliona €) i tek nakon 6 godina postigli dogovor. Suprotno tome, u Beogradu je TriGranit doživio neuspjeh: uključio se u javno-privatno partnerstvo za rekonstrukciju glavne željezničke stanice Prokop (~200 mil €), ali je došlo do nesuglasica sa gradskim vlastima te je 2008. projekt propao – Beograd je ostao jedini grad iz kojeg se TriGranit povukao nakon konflikta sa partnerima. Ovi primjeri sugerišu da je TriGranit težio velikim poduhvatima, ali je umeo i da odustane ako ne bi bio zadovoljan uslovima ili političkom podrškom.
- Angažman u Crnoj Gori poslije 2010.: Nakon povlačenja iz Ulcinja i Podgorice, TriGranit se više nije aktivno pojavljivao kao investitor u Crnoj Gori. Njegovo ime se pominjalo samo retroaktivno, kao dio “propuštenih šansi”. Istovremeno, pojedini osnivači TriGranita ostali su prisutni kroz druge projekte: npr. Peter Munk je kao dio konzorcijuma kupio tivatski Arsenal i razvio luksuznu marinu Porto Montenegro (taj projekat je tekao nezavisno od TriGranita, ali ilustrira interes kanadskog kapitala u CG). Bilo je i spekulacija o personalnim vezama – mediji su 2007. izvijestili da bi Milo Đukanović mogao postati član UO TriGranita i lobirati za njihove investicije u regionu, što je ukazivalo na bliskost kompanije sa crnogorskim vlastima. Ipak, nakon globalne krize TriGranit je restrukturiran; fokusirali su se uglavnom na komercijalne objekte u većim gradovima centralne Evrope, dok su mega-resorti na Jadranu ostali nerealizovani. (Nastaviće se)
