Politički i razvojni kontekst početkom 2000-ih
Nakon burnih devedesetih, Crna Gora je ušla u novo milenijum tražeći načine da pokrene privredu i valorizuje svoje resurse. Turizam je prepoznat kao strateška šansa – posebno na obali koja je bila nedovoljno razvijena uslijed sankcija i krize 90-ih. Ulcinj, sa svojom Velikom plažom dužine oko 13 km i širinom do 60–100 metara, istakao se kao dragulj neiskorišćenog potencijala. 
Politički okvir obilježila je težnja ka većoj autonomiji: Crna Gora je 2003. dobila državnu zajednicu sa Srbijom, a 2006. obnovila nezavisnost. U tom periodu crnogorska vlast (predvođena dugogodišnjim premijerom Milom Đukanovićem) tražila je međunarodnu podršku za razvojne planove.
Upravo tada na scenu stupa “DEG Master plan” – sveobuhvatni turistički master plan Crne Gore izrađen 2001. godine uz pomoć Njemačke razvojne korporacije DEG. Taj dokument, kreiran od strane kompanije DEG i usvojen od strane Vlade Crne Gore kao zvanična turistička politika, definisao je okvire za dugoročni razvoj priobalja. Poseban akcenat stavljen je na dvije lokacije: Bokokotorski zaliv na sjeveru i Ulcinj na krajnjem jugu. Projekat “Ulcinj”, kako je nazvan u Master planu, trebalo je najdužu pješčanu plažu na Jadranu da pretvori u visokokvalitetnu turističku destinaciju sa dugoročnim kapacitetom od do 35.000 kreveta. Ova brojka ilustruje razmjere ambicije – planirano je da Ulcinj postane jedan od najvećih turističkih projekata na Mediteranu.
Takva vizija nije bila puka fantazija lokalnih vlasti; naprotiv, podržali su je inostrani eksperti i investitori. Njemački investitori pokazivali su početkom 2000-ih naročito interesovanje za Ulcinj, videći u njegovim plažama destinaciju privlačnu njemačkim gostima. Crnogorska vlada, želeći da privuče kapital, bila je spremna da ponudi velike atraktivne lokacije. Velika plaža je zbog svojih prirodnih karakteristika (duga, ravna obala sa sitnim pijeskom, plitko more, blizina rijeke Bojane i Skadarskog jezera – Ramsar lokaliteta bogatog pticama) smatrana idealnom za razvoj ekskluzivnog mega-rizorta. Institucionalni okvir za sprovođenje takvih planova uspostavljen je kroz saradnju Ministarstva turizma, Zavoda za planiranje i državnog preduzeća “Morsko dobro” koje gazduje obalom. Upravo su te institucije naručile i koordinirale izradu prostornih planova koji će usmjeriti budući razvoj Velike plaže.
Izrada planova: od master plana do prostornog plana obale
Regionalni turistički master plan Ulcinja (2001) izrađen je u sklopu pomenutog nacionalnog Master plana uz podršku njemačkih partnera. Taj dokument je postavio osnovne smjernice: Ulcinj treba razvijati kao destinaciju za luksuzni (“up-scale”) turizam, oslanjajući se na Veliku plažu kao glavni adut. Master plan Ulcinja osmislila je konsultantska kuća A. Speer & Partner (prema navodima u dokumentu), uz ekološke studije koje su prethodile planiranju. Plan je usvojen na lokalnom i državnom nivou kao okvir za detaljniju razradu.
Sljedeći korak bilo je pretočiti viziju u zvanični regulacioni dokument za cijelu obalu. Zato je pokrenuta izrada Prostornog plana područja posebne namjene za morsko dobro – prostornog plana koji obuhvata cjelokupnu obalu Crne Gore, uključujući i Veliku plažu. Taj plan je nakon višegodišnjeg rada usvojen 2007. godine (objavljen u Službenom listu RCG br. 30/07). Nosilac izrade bila je Vlada Crne Gore preko resornog Ministarstva za prostorno planiranje i turizam, u saradnji sa JP “Morsko dobro”. Generalni koncept za Veliku plažu unutar tog plana praktično je preuzeo i precizirao ideje ranijeg master plana. Time je vizija pretvorena u pravno obavezujuće smjernice prostornog uređenja – uslov bez kojeg nije bilo moguće pokrenuti ozbiljnije investicije.
Prostorni plan obalnog područja (PPPN) za Veliku plažu jasno je definisao zonu namijenjenu turističkom razvoju i način njene parcelacije. Cijelo područje Velike plaže od oko 1.950 hektara podijeljeno je na više funkcionalnih cjelina: zapadni dio sa već postojećim hotelima, centralni dio rezervisan za novih pet turističkih “modula”, tranzicionu zonu sa golf-terenom, te istočni kraj predviđen za zaštitu prirode i ostrvo Ada Bojana. Ovakva podjela bila je inovativan pristup – umjesto jednog gigantskog turističkog kompleksa, plan je predvidio više međusobno odvojenih cjelina koje bi se razvijale etapno.
Šest graditeljskih modula: ekskluzivni rizorti u etapama
Centralni koncept razvoja Velike plaže postao je model “šest graditeljskih modula”. Šta to konkretno znači? Prema Prostornom planu obale, predviđena je izgradnja kapaciteta u šest zasebnih turističkih zona – modula, međusobno razdvojenih pojasevima zelenila. Pet modula bili bi veliki kompleksi hotela i turističkih naselja visoke kategorije duž obale, dok je šesti nešto manjeg obima i uklopljen u tzv. tranzitnu zonu. Između svakog modula planirani su široki zeleni koridori od 250–300 metara koji jasno odvajaju jedan kompleks od drugog. Ideja je bila da se izbjegne linearna izgradnja koja bi “zabetonirala” čitavu plažu – umjesto toga, moduli bi bili oaze razvoja u mozaičnom rasporedu, okružene prirodom.
Prema planu, ukupna površina pod gradnjom ograničena je na samo oko 16% područja Velike plaže (320 ha), dok je preostalih 84% predviđeno za prirodne ili rekreativne površine – uključujući čak 59% teritorije (oko 1.160 ha) koja bi ostala netaknuta priroda. Unutar turističke zone definisano je pet velikih modula duž plaže i jedan manji:
- Postojeća hotelska zona + Modul I (zapadni dio plaže najbliži Ulcinju) – tu su već bila izgrađena neka starija odmarališta iz socijalističkog perioda. Plan je predvidio njihovu rekonstrukciju na 2–3 zvjezdice (za tzv. “jeftiniji turizam”) sa oko 2.100 kreveta, uz mogućnost manjeg proširenja. Odmah do te zone je Modul I, zamišljen kao manji luksuzni kompleks koji “nastavlja” postojeću zonu. Zbog blizine starim hotelima, modul I je planiran sa skromnijim kapacitetom od oko 3.500 ležajeva (manje od ostalih modula).
- Moduli II i III – centralni sektori plaže, svaki širine oko 800–900 metara duž obale i dubine oko 800 m prema zaleđu. U njima je predviđen najveći kapacitet, po oko 6.000 kreveta visoke kategorije po modulu. Ovi moduli bi sadržali luksuzne hotele, vile i prateće sadržaje (bazene, spa, restorane) usmjerene ka “up-scale” tržištu, tj. platežno sposobnoj klijenteli.
- Moduli IV i V – slijede dalje istočno, takođe prostrani ali blago smanjenog kapaciteta u odnosu na centralne. Za svaki od njih planirano je oko 5.500 kreveta. Modulima II–V zajedničko je da između njih postoje zeleni pojasevi, te da su svaki dostupni pristupnim putem sa glavne saobraćajnice u zaleđu (magistrala R-17 prema planu) i internom saobraćajnicom u obliku kružnog toka unutar modula. Kroz sve module trebalo bi da prolazi i centralna pješačka promenada (“glavna šetna os”) paralelna s plažom, dok bi uz samu obalu bio podignut diskretan drveni šetališni mostić radi očuvanja dina.
- Modul VI (tranzitna zona) – najistočniji deo turističke zone, osmišljen drukčije od prethodnih. Tu je planiran veliki golf teren od 18 rupa (cca 70 ha) kao sadržaj i “tampon” zona koja sprječava da urbanizacija prodre dalje ka istoku. Uz golf teren, modul VI bi obuhvatio i manji kompleks apartmana visoke klase (oko 1.500 kreveta) integrisanih sa golf-centrom. Kapacitet ovog modula je dakle oko 1.500–2.000 ležajeva, što ga čini najmanjim, ali funkcionalno važnim – on spaja turističku zonu sa prirodnom zonom na krajnjem istoku.
Kada se saberu svi brojevi, Plan je predviđao ukupno oko 25.000 novih turističkih kreveta u šest modula (6k + 6k + 5.5k + 5.5k + 2k, plus ~3.5k u modulu I) i dodatnih ~2.100 postojećih u staroj zoni. Time bi se približio cilj od ~30 hiljada kreveta visoke kategorije na Velikoj plaži, čime bi Ulcinj zaista postao globalno konkurentna destinacija. Ciljana klasa turista bili su gosti visoke platežne moći, ljubitelji prirode i sportova (npr. golfa, jedrenja na dasci) koji traže velike, očuvane prostore. U dokumentima se izričito navodi razvoj **“up-scale market tourism”**, odnosno ekskluzivne ponude. Planeri su čak definisali i arhitektonska pravila kako bi se postigao luksuzan ambijent: svaki hotel mora imati oko sebe obilje uređene zelene površine, minimum 100 m² zelenila po svakom krevetu, a to zelenilo trebalo je oblikovati **“u skladu sa zahtjevima ekskluzivne turističke ponude”**. Ovakvi standardi ne samo da su isticali raskoš, već su služili i održivosti – osiguravajući da gustina izgradnje ne naruši prirodni ambijent plaže.
Fazna realizacija naspram jedinstvenog mega-kompleksa
Jedno od ključnih pitanja bilo je kako realizovati ovako ogroman projekat: da li ga ponuditi jednom investitoru kao jedinstveno gradilište, ili ići postepeno, modul po modul? Strategija se razvijala tokom vremena. Prvobitna zamisao iz ranih 2000-ih bila je da se veliki dio Velike plaže ponudi kroz tender kao cjelina – oko 19,5 km² uključujući i ostrvo Adu Bojanu. Vlada je očekivala investitora spremnog da uloži oko 1,2 milijarde eura u kompletnu realizaciju (prema procjenama studije). Međutim, takav pokušaj nije dao rezultat: tokom sedam godina ponavljanih tendera nijedna ponuda nije prihvaćena, što je 2009. dovelo do obustave postupka. Razlozi neuspjeha bili su višestruki – od nerealno visoke cijene zemljišta, preko nedovoljno fleksibilnih uslova koje je postavila država, pa do globalnih ekonomskih kretanja (upravo je 2008/09. izbila svjetska finansijska kriza).
Nakon tog iskustva, pristup je revidiran. Prostorni plan iz 2007. već je predvidio mogućnost fazne gradnje: u njemu su moduli zamišljeni tako da mogu biti samostalne razvojne cijeline koje bi različiti investitori mogli zasebno da uzmu u zakup. Vlada je 2008. raspisala Poziv za iskazivanje interesa gdje je jasno naznačeno da je moguće investirati “ili u čitavo područje Velike plaže (izuzev postojeće zone + I modul) ili u pojedinačne module”, zavisno od interesa ponuđača. Dakle, investitorima je pružena opcija: ili jedan konzorcijum gradi sve (osim zapadnog dijela koji nije bio u ponudi), ili se razvoj podijeli – npr. jedan modul jedan investitor, drugi modul drugi, itd. Ideja modularnosti time je dobila puni smisao: omogućiti etapno ulaganje, koje se lakše prilagođava tržištu.
Prednost faznog pristupa bila je i u kontroli kvaliteta – svaki modul bi morao da ispoštuje zadate urbane i ekološke standarde, a država bi učila usput i korigovala uslove za naredne faze. Naravno, postojala je svijest da je idealno imati jedinstven koncept zbog usklađenosti ponude, ali su planeri ostavili prostor za “dedikovane, a ne međusobno konkurentne planerske strategije”, kako je opisano u jednom arhitektonskom osvrtu. To praktično znači da se svaki modul razvija posebno, ali prema zajedničkim principima, kako bi se izbjeglo rivalstvo unutar destinacije i obezbijedila komplementarnost sadržaja (npr. različiti tematski rizorti koji se dopunjuju, a ne kopiraju).
Očuvanje prirode i načela održivosti
Iako su planovi za Veliku plažu bili grandiozni, istovremeno su naglašavali očuvanje prirodnih vrijednosti ovog područja. Zaštita životne sredine bila je utkana u planerske smjernice, što je donekle i nužnost s obzirom na status lokacije. Podsjetimo, Velika plaža je još 1968. proglašena spomenikom prirode, a neposredno uz nju nalazi se i posebno važan ekosistem: delta rijeke Bojane sa močvarama i Ada Bojana, staništa rijetkih ptica i riba. U blizini je i Ulcinjska solana – stanište ptica od međunarodnog značaja. Sve to je zahtijevalo pažljiv balans razvoja i zaštite.
Kako su planeri to adresirali? Prvo, prostorni plan je, kako smo opisali, ograničio izgradnju na relativno mali dio područja, ostavljajući većinu površine kao zelene zone, plaže i netaknutu prirodu. Posebno je naglašena zaštita priobalnog pojasa – niti jedan objekat ne bi smio biti bliže od 100 metara od obale, kako bi se sačuvala dina i biotopi na pješčanom pojasu. Drugo, između svakog modula ostavljena je “zračna” zona zelenila koja sprječava spajanje građevina u neprekidnu betonsku barijeru. Treće, istok Velike plaže i Ada Bojana planirani su kao posebna prirodna cjelina pod zaštitom. Plan je predvidio uspostavljanje prirodnog parka na istočnom kraju, sa info-centrom za posjetioce, pješačkim stazama za posmatranje ptica i strogo ograničenim režimom korišćenja. U tim “zaštićenim zonama” ne bi bilo nikakve nove gradnje niti štetnih aktivnosti. Ada Bojana, koja je već imala turistički kompleks (čuveno nudističko naselje iz 1970-ih), trebala je biti revitalizovana – postojeći bungalovi bi se zamijenili ekološko-prilagođenim turističkim naseljem visoke kategorije od oko 1000 kreveta, uklopljenim u prirodu. Drugim riječima, Ada je planirana kao “eco-resort” koji zadržava isti kapacitet ali podiže nivo usluge i očuvanja okoline.
Planovi su takođe zahtijevali izradu detaljnih studija uticaja na životnu sredinu (SEA – strateška procjena uticaja, i kasnije EIA za konkretne projekte) prije svake realizacije. Već u fazi Prostornog plana 2007. rađena je strateška procjena koja je postavila stroge uslove: npr. pominje se obaveza da svaki turistički kapacitet mora imati 100 m² zelenila po ležaju kao standard održivosti, što je vrlo visok prag u odnosu na uobičajenu praksu. Takođe je naglašeno očuvanje postojećeg biljnog svijeta (halofitne trave na plaži, borove šume u zaleđu Štoja) i integracija svih sadržaja u pejzaž. Infrastrukturni sistemi (vodosnabdijevanje, kanalizacija, struja) planirani su centralizovano i kapacitirano za pune projekte, uz preduslov da se izgrade prije ili paralelno sa turističkim objektima, kako ne bi došlo do preopterećenja ekosistema.
Održivost nije bila samo ekološka, već i socio-ekonomska mantra ovih planova. Dokumenti su često isticali potrebu “održivog i integralnog razvoja”, koji podrazumijeva i uvažavanje lokalne zajednice. Recimo, planirano je da se dio sadržaja (poput kampova, sportskih terena i parkova) uklopi i za domaće stanovništvo i posjetioce skromnijeg budžeta, kako bi Velika plaža zadržala i javni karakter u određenoj mjeri. No, primarna namjena ipak je bila luksuzni turizam, pa su mjere zaštite prirode bile ključne da bi se taj luksuz imao šta i očuvano pokazati. Paradoksalno, najveća vrijednost Velike plaže za investitore bila je upravo njena divljina – beskrajni prostor netaknute obale – pa su planeri argumentovali da samo strogo kontrolisana izgradnja može sačuvati taj ambijent atraktivnim na duge staze.
(Nastaviće se)
