STAV – Nebuloze pohlepnih graditelja i prodavaca stanova: Stambenog prostora je previše, cijene će padati, ne može biti skuplje u Crnoj Gori nego u Španiji

Ovih dana društvene mreže, portali i marketinške kampanje preplavljeni su gotovo paničnim pozivima građanima da što prije kupe stan.

piše: Bojan OBRENIĆ

Argument je navodno jednostavan: od 2027. godine Centralna banka Crne Gore planira da ograniči učešće rate kredita u prihodima domaćinstva na 30 odsto umjesto dosadašnjih 50 odsto, pa će, tvrde prodavci, kupovina stanova postati teža i skuplja.
Riječ je o još jednom pokušaju stvaranja vještačke panike na tržištu nekretnina kako bi se rasprodali stanovi koji već danas teško nalaze kupce po prenaduvanim cijenama.
To su obične nebuloze.
Prvo, tržište nekretnina ne određuju reklamne kampanje investitora nego odnos ponude i tražnje. A upravo tu dolazimo do ključnog problema za građevinski lobi – Crna Gora ima višak stanova.
Prema podacima Popisa 2023. godine, u Crnoj Gori postoji čak 392.909 stanova. To je za više od 78.000 stanova više nego 2011. godine. Istovremeno, broj stanovnika porastao je svega dva odsto.
Drugim riječima, gradili smo stanove gotovo četrdeset puta brže nego što je rastao broj ljudi koji bi u njima trebalo da žive.
Još alarmantniji je podatak da je čak 46 odsto stambenih jedinica prazno ili se koristi povremeno. Dakle, skoro svaki drugi stan u Crnoj Gori nije trajno nastanjen.
To nije pokazatelj nestašice stanova. To je pokazatelj prezasićenosti tržišta.
Građevinski lobi godinama pokušava da održi narativ kako će cijene stanova samo rasti. Međutim, istorija nas uči potpuno suprotno.
Sjećamo se perioda prije globalne finansijske krize kada su investitori uvjeravali građane da cijene nekretnina mogu ići samo gore. Tada je kvadrat novogradnje u Podgorici dostizao i 1.700 eura. Nakon pucanja balona uslijedio je višegodišnji pad i stagnacija, pa su se pojedini stanovi između 2014. i 2016. godine prodavali za svega 900 do 1.000 eura po kvadratu.
Tržište je tada pokazalo ono što ekonomisti odavno znaju – nijedna cijena koja nema realno uporište u kupovnoj moći stanovništva ne može trajati vječno.
Danas smo ponovo suočeni sa sličnim fenomenom. U zemlji čija je prosječna plata višestruko niža od plata u zapadnoj Evropi, pojedini investitori pokušavaju da ubijede građane da je normalno plaćati 3.000, 3.500 ili čak 4.000 eura za kvadrat stana.
Pri tome se često prećutkuje da se u brojnim djelovima Španije, Italije ili Grčke mogu pronaći stanovi po nižim cijenama od onih koje se danas traže u Podgorici.
Ne može dugoročno biti skuplje stanovanje u zemlji sa 620.000 stanovnika nego u razvijenim mediteranskim državama koje imaju višestruko veće prihode, bolju infrastrukturu i neuporedivo veće tržište.
Posebnu nervozu među investitorima izaziva projekat Velje Brdo. Bez obzira na političke polemike koje ga prate, sama činjenica da država ulazi u masovnu stambenu gradnju mijenja očekivanja tržišta. Kada se pojavi veliki broj novih stanova po pristupačnijim uslovima, tržište će morati da reaguje.
To ne znači da će cijene preko noći pasti za 50 odsto. Ali znači da je era nekontrolisanog rasta cijena vjerovatno završena.
Građani zato treba da budu oprezni kada slušaju savjete onih koji žive od prodaje stanova. Njihov interes nije da vam pomognu da donesete najbolju finansijsku odluku. Njihov interes je da prodaju što više kvadrata po što većoj cijeni.
Kupovina stana je najvažnija finansijska odluka u životu većine porodica. Takva odluka ne smije se donositi pod pritiskom reklama, marketinških kampanja i priča da je „sad ili nikad“.
Jer upravo su iste te priče slušali i građani 2008. godine.
A znamo kako se to završilo.