Kako je Crna Gora tjerala vrhunske arapske investitore: Slučaj “Kraljičina plaža” i Royal grupa (UAE)

Jedan od najatraktivnijih turističkih lokaliteta na južnom Jadranu, Kraljičina plaža (u uvali Dubovica, na granici opština Budva i Bar), postala je 2012. godine predmet interesovanja moćnog investitora iz Ujedinjenih Arapskih Emirata – Royal Group iz Abu Dabija. Plan je bio izgraditi prvo elitno luksuzno odmaralište na potezu od Budve do Ulcinja, sa investicijom vrijednom najmanje 180 miliona eura (procjene su išle i do 300 miliona).

Piše: Predrag ZEČEVIĆ, ekonomski analitičar

Projekat je obuhvatao izgradnju hotela sa 5 zvjezdica (100+ soba), spa i zdravstvenog centra (4.000 m²), 30 vila, kazina, restorana, marine, te kasnije i apartmana. Prestižni hotelski operater Jumeirah Group bio je predviđen za upravljanje kompleksom. Predviđeni su i činidbeni garancije (15 miliona €) kojima bi se država zaštitila u slučaju da investitor ne ispuni obavezu ulaganja od najmanje 94 miliona € u prve četiri godine.

Ukupna vrijednost ulaganja mogla je dostići 300 miliona €, uz otvaranje oko 280 novih radnih mjesta samo u turističkom kompleksu.

Ključni resursi stavljeni na raspolaganje investitoru bili su: oko 42,3 hektara zemljišta u zaleđu plaže (oko 423.000 m²) koji su u vlasništvu opština Budva (230.000 m²) i Bar (188.000 m²), te sama plaža Kraljičina (duga 120 m) kao dio obalnog dobra. Planirano je otuđenje zemljišta opština investitoru i dugoročni zakup obale na 90 godina. Kako je riječ o zakupu dužem od 30 godina, bila je potrebna saglasnost Skupštine Crne Gore na taj dio ugovora.

Hronologija događaja (2012–2015)

Kraj 2012: Raspisan međunarodni tender za prodaju 42,3 ha zemljišta u Dubovici (zaleđe Kraljičine plaže). Lokalne vlasti Budve i Bara saglasno produžavaju tender očekujući interesovanje arapskih investitora. Minimalna cijena zemlje određena na 50 €/m².
Prva polovina 2013: Tenderska komisija prima samo jednu ponudu – od kompanije Queens Beach Development (ćerka-firma Royal Group registrovana u Crnoj Gori neposredno prije tendera). Ponuda iznosi 50 €/m², ukupno 21,18 miliona € za kompletno zemljište. Komisija ocjenjuje ponudu prihvatljivom. Prema dogovoru opština, Budvi bi pripalo 11,5 mil €, Baru 9,4 mil € od prodaje. Planirana je i koncesija na plažu (obalno dobro) uz godišnju naknadu od oko 100 hiljada €.
2013–2014: Vlada i investitor usaglašavaju tri ključna ugovora: (1) Ugovor o prodaji zemljišta uz investicione obaveze, (2) Ugovor o komunalnom opremanju lokacije, (3) Ugovor o dugoročnom zakupu obale (Morskog dobra). Prva dva ugovora lokalne vlasti finaliziraju, dok treći zahtijeva odobrenje Skupštine. U međuvremenu, krenule su političke tenzije oko uslova posla.
Mart 2014: Predsjednici opština Budva i Bar (oba iz vladajuće DPS) parafiraju ugovore i preporučuju Vladi zaključivanje posla. Međutim, potpredsjednik Opštine Budva – inače zamjenik gradonačelnika iz manje koalicione stranke – povlači svoj prethodni potpis na saglasnost Budve, uz obrazloženje da bi realizacija ugovora izazvala “nesagledive štetne posljedice” po Budvu i državu. Time Budva formalno uskraćuje saglasnost i stopira potpisivanje ugovora na državnom nivou.
April–Decembar 2014: Nastavlja se prepucavanje unutar vladajuće koalicije. Vlada (pod kontrolom DPS) i Royal Group pokušavaju spasiti projekat – rok za stupanje ugovora na snagu produžen je do 1. jula 2015. U novembru 2014, pred skupštinsku proceduru, DPS lobira za podršku projektu, upozoravajući na ogromnu ekonomsku korist i štetu ako investitor odustane. Skupština Crne Gore krajem 2014. nije izglasala potrebnu saglasnost za 90-godišnji zakup plaže (SDP i opozicija bili protiv), čime nisu ispunjeni uslovi da ugovor postane važeći.
1. april 2015: Pojavljuju se vijesti da je Royal Group definitivno odustala. Iz Opštine Budva stiže potvrda da nemaju zvanično obavještenje, ali strahuju od “velike štete” – u budžetu Budve za 2015. već je bilo planirano 11 miliona € prihoda od ovog projekta.
2. april 2015: Ambasada UAE i Royal Group zvanično potvrđuju povlačenje. Ambasadorka Hafsa Al Ulama izražava žaljenje jer projekat neće biti realizovan, ističući da je šteta što “vrijednost investitora Royal Group nije prepoznata” u Crnoj Gori. Royal Group u saopštenju navodi da odustaje“zbog višemjesečne kampanje kompromitacije te firme, kraljevske porodice i države od strane pojedinih visokih funkcionera, dijela medija i civilnog sektora”. Time kulminira slučaj koji je otvorio pitanje – ko tera investitore iz Crne Gore?

Ugovor pod lupom: uslovi i optužbe za netransparentnost

Još tokom 2013–2014, detalji ugovora sa Royal Group držani su relativno daleko od očiju javnosti, što je otvorilo prostor za sumnje i različite interpretacije. Predstavnici SDP-a i dijela opozicije tvrdili su da ugovor sadrži niz netransparentnih i nezakonitih odredbi. Poslanici opozicionog Demokratskog fronta upozoravali su da se “zemlja prodaje ispod cijene” i da ugovor ima ogroman potencijal da bude štetan po državne interese. Oni su naveli da 50 €/m² jest preniska cijena (“toliko koštaju placevi u Kolašinu”), te da bi se prekršio zakon jer se zemljište daje ispod zvanične procjene.

Ključne sporne tačke prema kritičarima bile su:

Cijena i valorizacija zemljišta: Minimalna cijena od 50 € po m² dogovorena je uz saglasnost Vlade i opština, ali SDP je smatrao da to ne odražava realnu vrijednost lokacije. Tražili su 90 € po m² (što bi ukupno iznosilo 37,8 mil € umjesto 21 mil). Isticali su da zemljište nije urbanizovano i da bi, nakon planske valorizacije, moglo vrijediti višestruko više. DPS je kontrirao da je državni interes dugoročno važniji od razlike u cijeni – ako investicija propadne, država ostaje bez 21 mil € prihoda, 180+ mil € ulaganja, rasta BDP od 230 mil €, radnih mjesta i luksuznog rizorta.
Rok zakupa obale (90 godina): Kritičari su smatrali da je 90 godina predug period i da praktično znači “prodaju” obale novom vlasniku. Isticana je analogija – Arapi bi dobili ekskluzivnu plažu na skoro čitav vijek, što izaziva otpor javnosti koja je osjetljiva na dugu privatizaciju obalnih dobara.
“Eksteritorijalnost” rizorta: Najkontroverznije su bile tvrdnje da ugovor investitoru daje poseban status van domaćeg pravnog poretka. SDP je upozoravao da ugovor “predviđa svojevrsnu eksteritorijalnost planiranog rizorta“, što je potvrdio i MANS. Uvidom u radnu verziju ugovora, iz MANS-a su naveli da je Vlada dala brojne ustupke kojima je investitor izuzet od poštovanja pojedinih zakona, pa čak i međunarodnih obaveza Crne Gore o zaštiti obale. Štaviše, država se obavezala da ni postojeći ni budući propisi neće ograničiti ili ugroziti interese kupca – što je presedan koji sugeriše zamrzavanje regulative na štetu javnog interesa. Takve odredbe MANS je označio kao “obilježja korupcionaškog dogovora” na štetu vladavine prava.
Garancije i obaveze investitora: Iako je Ministarstvo održivog razvoja tvrdilo da su u ugovor ugrađene činidbene garancije od 15 mil €, oponenti su sumnjali u njihovu dovoljnost. Postavljali su pitanje šta ako investitor založi zemljište i objekate pod hipoteku za kredit i potom odustane – država bi mogla ostati bez ičega (ovo se isticalo analogno drugom slučaju, projekta Mamula). Takođe, dok je DPS tvrdio da nema sumnjivih poslova oko projekta, kritičari su podsjećali na prethodne afere u Budvi (“Zavala”, “Košljun”) gdje su lokalni funkcioneri DPS bili optuženi za korupciju u vezi sa građevinskim zemljištem.

S druge strane, predstavnici DPS-a i Vlade tvrdili su da je postupak bio u skladu sa zakonom i da se „oko projekta može sve dogovoriti u interesu građana”. Oni su naglašavali da strane investicije znače nova radna mjesta i razvoj te da se “kvalitetna turistička destinacija ne može mjeriti samo brojevima”. Ministri su u medijima su branili projekat, navodeći da je ugovor zakonit i da su zaštitili javni interes garancijama. Takođe su isticali da je procedura trajala dugo i bila otvorena, te da su cijenu od 50 € procijenili nezavisni strani i domaći stručnjaci. Vladina retorika bila je da će “ekonomski interes države prevladati politiku” i da “nije teško zaključiti šta je pravi državni interes” u ovom slučaju.

Politički rat DPS–SDP: koalicija na ispitu

Slučaj “Kraljičina plaža” razotkrio je duboke pukotine unutar vladajuće koalicije Demokratske partije socijalista (DPS) i nekad jedinstvene Socijaldemokratske partije (SDP). DPS, predvođen premijerom Milom Đukanovićem, bio je snažno za projekat, videći ga kao stratešku investiciju i prestiž za Crnu Goru. Sam vrh DPS-a animirao je arapske investitore da dođu i daju ponudu za plažu, računajući na brzu realizaciju posla. SDP, kao manji partner u Vladi (Ranko Krivokapić na čelu Skupštine), odlučio je da se usprotivi, tvrdeći da štiti državne interese i zakonitost. Mjesecima su se vodile žučne polemike:

DPS argument: Projekat je ekonomski benefit za državu; nema tajnih dilova; investitor je ugledan (Royal Group je u vlasništvu porodice Al Nahjan i “jedan od najuglednijih investitora današnjice”); odlaganje je isključivo politička opstrukcija SDP-a. DPS funkcioneri optuživali su partnera da ucjenjuje Vladu i “koči razvojne projekte radi partijskih interesa”. Poslanici DPS-a su kritikovali SDP da širi neosnovane tvrdnje o nezakonitosti i poručio da se *“oko svega moglo dogovoriti za dobrobit građana”*, ali da je partner to onemogućio iz inata. Isticao je da je namjera Royal Group da odustane “loša poruka svim potencijalnim investitorima” za Crnu Goru. DPS je ovaj slučaj predstavio kao primjer kako politikanstvo može nanijeti ogromnu štetu ekonomiji.
SDP argument: Vladavina prava i interesi države ispred svega. SDP je tvrdio da *“nikada neće pristati na poslove koji su nezakoniti i ništavni”*, te da time zapravo brani državu od loših aranžmana. Ranko Krivokapić javno je stao protiv projekta, podržan od partijskih kadrova iz parlamenta i gradskih uprava. Oni su insistirali da Ustav i zakoni moraju biti ispoštovani i tvrdili da upravo štite državne resurse od rasprodaje u bescjenje. SDP je poručivao da ih ne zanimaju interesi sumnjivih investitora, „već interesi države Crne Gore”. Ovakav tvrdi stav SDP-a nailazio je na podršku nezavisnih medija i NVO, što je dodatno iritiralo DPS. Čak je i koalicioni sporazum DPS-SDP došao u krizu: Kraljičina plaža bila je jedna od spornih tačaka u pregovorima za njegovo obnovljenje 2014. (SDP je uslovljavao podršku Vladi obustavom tog “štetnog posla”).

Kulminacija sukoba desila se u Skupštini krajem 2014, gdje SDP nije podržao davanje u zakup obale Royal Group. Poslanici SDP-a (uključujući i podijeljeni dio partije) glasali su protiv, zajedno sa opozicijom, čime nije bilo većine za ključni ugovor. Time je praktično onemogućeno zaključenje posla na državnom nivou. Ovaj događaj je ozbiljno narušio odnose u vlasti – DPS je optužio SDP za izdaju razvojnih interesa, dok je SDP uzvratio da DPS podilazi krupnom kapitalu nauštrb zakona. Slučaj Kraljičina plaža najavio je kasniji raskol: nepunu godinu kasnije, 2016, DPS i SDP su raskinuli dugogodišnju koaliciju na državnom nivou.

Medijska kampanja i “kompromitacija” investitora

Cijelu trakavicu pratila je intenzivna medijska i civilna kampanja, sa suprotstavljenim narativima.

Nevladine organizacije su odigrale značajnu ulogu. MANS (Mreža za afirmaciju nevladinog sektora) je pažljivo proučio nacrt ugovora i javno istupio sa ozbiljnim optužbama na račun Vlade i potencijalnog ugovora. U njihovoj analizi je navedeno da bi odustajanje Royal Group bilo dobra vijest za vladavinu prava, jer je “taj ugovor imao sva obilježja korupcionaškog dogovora”. MANS je dokumentovao kako je Vlada prekršila procedure valorizacije državnog zemljišta, dala pravne garancije investitoru koje su suprotne zakonima, pa čak i ugrozila suverenitet države nad tim područjem. Ove tvrdnje su snažno odjeknule u javnosti i dale legitimitet stavu SDP-a.

Ličnosti u fokusu medija postali su i sam investitor i njegovi posrednici. Istraživački tekstovi povezali su Royal Group-ovu firmu kćerku sa kontroverznim palestinskim političarem Mohamedom Dahlanom, koji ima državljanstvo Crne Gore i Srbije. Dahlan (blizak vlastima UAE) je u arapskom svijetu optuživan za korupciju i teška krivična djela, što je korišćeno da se Royal Group prikaže u negativnom svjetlu. Mediji su prenijeli da iza firme stoji Dahlan, koga Palestina potražuje zbog pronevjere miliona i čak sumnjiči za umiješanost u ubistvo Yassera Arafata. Ovakve informacije su senzacionalistički plasirane, što je Royal Group ocijenila kao dio “kampanje kompromitacije kompanije, kraljevske porodice i države UAE” Zaista, mediji su otvoreno problematizovali background investitora, što je nesumnjivo uticalo na percepciju javnosti i političara.

S druge strane, Vladini izvori su neformalno optuživali jedinstveni SDP da svjesno vode medijsku kampanju protiv investicije kako bi politički profitirali.

U završnici, kada je Royal Group objavila povlačenje, prodržavni mediji i DPS su krivicu jasno adresirali: “dijelovi medija, NVO i pojedini visoki funkcioneri” su otjerali investitora. Ti akteri su se, prema DPS-u, poigrali ugledom države i poslali lošu poruku svijetu. Nezavisni mediji, pak, su vijest o odustajanju prenijeli neutralno, ističući kako ostaje otvoreno pitanje *“da li je spriječena veća šteta time što je štetan ugovor propao”*. Svako je, dakle, u ovoj epizodi vidio potvrdu svojih prethodnih stavova.

Epilog: šteta i posljedice po Crnu Goru

Nakon što je Royal Group napustila projekat Kraljičina plaža u aprilu 2015, ostale su teške posljedice na više nivoa. Pokušaj dovođenja jednog od najvećih arapskih investitora neslavno je propao, uz međusobne optužbe koalicije i gorak ukus u javnosti. Ključno je sagledati direktnu materijalnu štetu i propuštenu korist za Crnu Goru, kao i dugoročniji uticaj na investicionu klimu:

Izgubljeni prihod od prodaje zemljišta: Budžeti opština Budva i Bar ostali su uskraćeni za ukupno 21 milion € koliko je Royal Group ponudila. Budva je odmah morala rebalansirati finansije jer je računala na prve rate – samo u 2015. planirala je 11 miliona € od ovog posla, što je sada postalo rupa u budžetu. Tako je lokalna zajednica ostala bez značajnog kapitalnog prihoda koji je već bio uračunat u projekte.
Propuštena investicija i razvoj: Država je ostala bez najmanje 180 miliona € direktnih ulaganja u narednih 8 godina. Neki izvori navode da je ukupna vrijednost projekta mogla doseći i 300 miliona € sa dodatnim fazama. Ovaj novac bi direktno ušao u gradnju turističke infrastrukture, prateće objekte, uslužni sektor itd. Procjenjivalo se da bi realizacija kompleksa generisala i do 230 miliona € rasta BDP-a tokom nekoliko godina. Sve to je izgubljeno odustajanjem investitora.
Nova radna mjesta i lokalna ekonomija: Planirano je otvaranje najmanje 280 stalnih radnih mjesta u hotelu i rizortu, plus stotine privremenih u građevinarstvu i opskrbi. Ti poslovi sada ne postoje. Domaće građevinske firme izgubile su višegodišnji angažman, a područje između Bara i Budve ostalo je bez najavljenog prvog luksuznog kompleksa koji bi privukao visoku klijentelu. Time su posredno izgubljeni i prihodi od budućih turističkih taksi, poreza, usluga, koji su mogli biti značajni (procjene su bile da bi samo ekskluzivni gosti generisali ~100 miliona € godišnje potrošnje na usluge).
Trošak reputacije: Možda najtrajnija šteta je narušen ugled Crne Gore kao investicione destinacije. Slučaj je odjeknuo i u međunarodnim krugovima. Zvaničnici UAE izrazili su razočaranje – ambasadorka Al Ulama diplomatski je poručila da će “nastaviti raditi na jačanju odnosa dvije zemlje”, ali je i žalila što vrijednost investitora nije prepoznata. Royal Group je javno insinuirala da su ih odbile političke i medijske opstrukcije. DPS je upozorio da je ovo “loša poruka svim budućim investitorima” koji planiraju biznis u Crnoj Gori. Jedan analitički osvrt navodi da se “povjerenje stranih investitora ovakvim manipulacijama ozbiljno narušava”. Naime, ako se jednom Abu Dabiju desi ovakav fijasko, postavlja se pitanje – hoće li drugi investitori sličnog profila biti spremni da rizikuju kapital i ugled u Crnoj Gori? Upravo ta dugoročna reputaciona šteta brine ekonomiste: Crna Gora je poslala signal nestabilnosti, političke nejedinstvenosti i pravne nesigurnosti, što su crvene zastavice za ozbiljne investitore.

Nakon ovog debakla, Vlada Crne Gore našla se u delikatnoj poziciji. Pokušavali su umanjiti negativan publicitet ističući da i dalje žele investicije iz UAE i da je riječ o izolovanom slučaju. Međutim, opozicija je likovala tvrdeći da je spriječena “pljačka državnih resursa”, dok su nezavisni posmatrači ocjenjivali da nijedna strana nije bez krivice. DPS je kritikovano da je forsirao netransparentan posao, a SDP da je populistički blokirao razvoj. Politička cijena je takođe plaćena: koalicija DPS-SDP nepovratno je narušena, što je doprinijelo rekonstrukciji vlasti 2016. godine.

Na samoj lokaciji Kraljičine plaže, danas (2025) nema luksuznog rizorta – plaža je i dalje dostupna turistima tek povremeno brodićima iz Čanja, bez ikakve značajnije investicije. Prostorni plan za tu zonu ostao je mrtvo slovo na papiru. Država nije unovčila svoj resurs, niti ga valorizovala, pa je dotična “djevičanska” plaža i dalje neiskorišten dragulj obale. Ipak, ostaje pouka i presedan: Kraljičina plaža ušla je u istoriju kao primjer kako se vrhunski investitor može otjerati spletkama, nesuglasicama i nepovjerenjem, ali i kako se društvo može oduprijeti jednom potencijalno lošem poslu. ( Nastaviće se)