Lažno bismo mogli reći da Ulcinj doživljava građevinski bum: na području Donjeg Štoja i Velike plaže niklo je preko 8.000 novih objekata – nažalost, svi bespravni. Ovaj turistički dragulj, umjesto da se planski razvija, pretvoren je u poligon za divlje građevinare kojima niko ništa ne može (ili ne želi) da može.
Piše: Predrag ZEČEVIĆ, ekonomski analitičar
Svaka dina, svaki maslinjak i svaki kanal u zaleđu Velike plaže dobili su svoj betonski “ukras” bez ikakve dozvole, kao da prostorni plan i zakoni važe samo za naivne. Ulcinj danas djeluje kao grad-talac sopstvenih institucija: država na papiru zabranjuje, ali na terenu – slobodno, zidajte dalje.
Kada broj nelegalnih objekata u turističkom dragulju, dostigne osam hiljada, a u cijeloj opštini preko 10.000 jasno je da je sistem zakazao na svakom nivou. Urbanističko-građevinska inspekcija jeste u Ulcinju od 2020. do danas izdala oko 54 rješenja za rušenje takvih građevina, ali efekat je tragikomičan: srušena su grandiozna dvije barake i tu se stalo. To nisu podaci iz neke satirične emisije, već zvanična statistika – u cijeloj Crnoj Gori tokom 2024. godine inspekcija je uspjela da poruši tačno jedan objekat.
Možda bi bilo prikladno da se nagrade za rad inspekcije ubuduće dodjeljuju na osnovu ovog učinka – konkurencija bi bila slaba. Ulcinjski komunalci, pak, samo sležu ramenima: kako reče načelnik Komunalne policije, nijesu dobili nijedan poziv za asistenciju rušenja, pa valjda zato rušenja i nema. Drugim riječima, zakon postoji samo da bi se kršio, a državna firma pompezno osnovana da sprovodi rušenja (“Zaštita prostora”) očito ima najmanje posla na svijetu.
Naravno, vlast se pravdala da će problem riješiti famozna legalizacija. Podsjetimo, nakon apela 2018. godine prijavljeno je 3.350 nelegalnih objekata za legalizaciju na području Ulcinja. Čitav grad je praktično priznao svoj urbanistički grijeh i zatražio oprost. Ali, zvanična legalizacija gotovo da ne postoji – od hiljada prijava legalizovano je samo nekoliko stotina objekata, i to uglavnom na papiru, dok divlja gradnja buja brže od bilo kakve administrativne obrade. Podaci nevladinih organizacija su porazni: do 2020. je u cijeloj Crnoj Gori od 51.000 zahtjeva legalizovano svega 1,4%. Drugim riječima, šansa nelegalnog graditelja da kroz legalizaciju dobije pečat za svoju kuću ravna je dobitku na lotu – ali koga briga, kad ni rušenja nema.
U Ulcinju je očito procijenjeno da je lakše nastaviti zidati neometano, pa možda jednog dana nikne još jedna država preko postojećeg haosa koja će sve to retroaktivno blagosloviti.
Mentalitet nekažnjivosti
I zaista, mentalitet nekažnjivosti cvjeta. U Donjem Štoju investitori otvoreno prodaju nelegalne vile uz obećanje kupcima da će „biti legalne za 10 godina – tako svi grade u Ulcinju“. Ta cinična fraza – “tako svi rade” – postala je ulcinjska mantra. Poruka je jasna: budale čekaju dozvole i poštuju planove, a pametni uzmu cement i grade gdje hoće. I kad ih inspekcija zaustavi, oni sazidaju još tri sprata preko vikenda. Ako baš zagusti, tu je i politika: u slučaju da inspektor ipak pokuša da radi svoj posao, brzo se nađu “viši interesi” ili izgovori (čitaj: pritisci) da se rušenje odloži jer “bager nije dovoljno jak” ili nema policijske asistencije. Faktički, pravna država je abdicirala u Ulcinju, ostavljajući prostor samoproglašenim građevinskim kraljevima.
Dok se oni bahate, javna dobra nestaju. Nelegalni objekti doslovno uništavaju Veliku plažu: ispresijecali su njene dine i narušili prirodni krajolik. Nekada jedinstveni pojasevi pijeska sada su prekrojeni ogradama i temeljima vikendica. Kanalizacioni sistem – onaj zamišljeni, jer pravog i nema – ugrožen je septičkim jamama koje nekontrolisano cure. Podzemne vode zaslađujemo solju i otpadom: kada stotine kuća kopaju bunare bez plana, dolazi do zaslanjivanja izvorišta i zagađenja koje će skupo koštati i ljude i prirodu. Divlja gradnja je zabila svoje temelje i u staništa koja su bila jedinstvena – područje Velike plaže obiluje zaštićenim vrstama ptica, vodozemaca i rijetkim pijesnim dunama, ali koga briga za žabe i ptice kad tu može da se ucrta još jedan plac? Urbani haos koji je stvoren nije samo estetski problem; on je razvojna kataklizma. Uništavajući prirodne resurse zarad brzog profita u sivoj zoni, Ulcinj sam sebi puca u nogu.
U takvom haosu, kako upozoravaju NVO, infrastruktura stoji taocem neformalnih naselja. Pokušajte sprovesti vodovodnu mrežu kroz Štoj – svaka druga cijev mora da zaobiđe nečiju nelegalnu parcelu. Putevi? Širiti ih je nemoguće kad su kuće nabacane do samog asfalta. Struja? Mreža se preopterećuje improvizovanim priključcima.
A turizam – o kojem se tobože sve govori – srozao se na sivu ekonomiju preprodaje noćenja u apartmanima bez ikakvog reda i standarda. Ulcinj se reklamira kao rajska destinacija, a dočekuje goste ruljama nezavedenih soba i apartmana: procjenjuje se da ima oko 100 hiljada kreveta za izdavanje, dok je zvanično prijavljeno jedva petina tog kapaciteta. Ko će u takvoj džungli investicija graditi hotele sa 4 zvjezdice ili ekološke rizorte? Niko ozbiljan – preuzeo je primat model “svako svoje sobe pa u kiriju na crno”. Lokalni budžet od toga vidi malo ili nimalo, pa se vrti u začaranom krugu: nema para za infrastrukturu jer se porezi ne naplaćuju, a ne naplaćuju se jer svako radi na crno usljed neuređenosti prostora.
Planovi postoje
Planovi postoje – bar u fiokama i na PowerPoint prezentacijama. Donose se prostorni planovi, lokalne studije, strategije održivog razvoja, pune se stranice obećanjima. Čuli smo ih bezbroj puta: biće novih bulevara, kanalizacije, turističkih zona, Dubai na Jadranu – sve do zvijezda. Ali ništa od toga ne silazi na zemlju Ulcinja. Institucije proizvode tone papira koje završavaju u arhivama, dok na terenu bespravni graditelji proizvode tone betona koji završava u močvarama i plažama. Implementacija nula bodova – plan Južni Jadran iz 1969, pa Master plan iz 2000-tih ostali su mrtvo slovo, noviji plan za Štoj tek je usvojen 2022. i odmah prekršen istog dana.
Vlada i njene službe time postaju saučesnici: ćutanjem i nečinjenjem oni praktično legalizuju bezakonje. Jedna generacija političara je divlju gradnju godinama tolerisala radi glasova; sljedeća je to pokušala uhljebiti kroz polovične zakone; sadašnja ni ne pokušava da se pretvara – proizvodi sporazume o “valorizaciji” sa strancima dok domaći teren gori od nereda.
Za deset godina Ulcinj neće biti resurs
Ako se ovako nastavi, za deset godina od danas Ulcinj više neće imati resurs o kojem priča. Velika plaža i Donji Štoj do 2035. postaće sinonim za urbano ruglo – beskrajnu ravnicu posutu divljim naseljima, bez duše i bez reda. Biće to izgubljeni prostor: ni grad, ni selo, ni turistički resort, već betonska pustinja na nekadašnjoj pješčanoj oazi. Turisti to neće gledati – oni će otići tamo gdje ima i plaže i reda. Priroda se neće vratiti – jednom uništene dine i zaslanjene vode teško se oporavljaju. Lokalno stanovništvo ostaće bez svog najvećeg javnog dobra, a profit kratkoročne apartmanske euforije pokupiće nekolicina mešetara i političkih pokrovitelja ove priče. Ulcinj će, figurativno rečeno, pojesti sam sebe – izgubiti ono zbog čega je ikad i bio poseban.
Vrijeme je odavno isteklo za ulcinjski prostor. Oštra riječ i sarkazam u ovoj kolumni nisu tu da vrijeđaju, već da alarmiraju: ako se hitno ne zaustavi ovaj samoubilački pohod divlje gradnje, Ulcinj će nepovratno proćerdati svoj najveći resurs – prostor. Javna dobra poput Velike plaže ne smiju biti žrtva nečije nezasitosti i neodgovornosti. Još nije kasno da se od ruiniranog Ulcinja pokuša napraviti uređena sredina – ali za to treba politička volja jača od betona nelegalnih vila. Ako te volje nema, onda ćemo za desetak godina Veliku plažu gledati samo na razglednicama iz prošlosti…
