Proces eksproprijacije zemljišta za izgradnju lokalne saobraćajnice u barskom naselju Ilino razotkriva alarmantne nelogičnosti – cijena kvadrata zemlje „skočila” je sa prvobitnih 169 € na čak 438 €.

Piše: Predrag Zečević, ekonomski analitičar

Prema zvaničnim dokumentima u koje je portal BiznisCG imali uvid, prvobitna procjena tržišne vrijednosti za šest katastarskih parcela ukupne površine 943 m² iznosila je oko 159.367 €, što odgovara 169 €/m².

Međutim, nakon intervencije druge komisije, ista zemlja je procijenjena na 413.034 €, odnosno 438 €/m², gotovo tri puta više. Ovakve drastične oscilacije u procjeni nisu zabilježene ni u mnogo složenijim postupcima i ne mogu se objasniti tržišnim kretanjima, već pobuđuju sumnje da su u pozadini nezakoniti uticaji.

Podsjetimo, eksproprijacija po zakonu treba da obezbijedi pravičnu naknadu vlasnicima “prema tržišnoj vrijednosti nekretnina”. Kada „tržišna vrijednost” u relativno kratkom roku poraste 2,6 puta bez ikakvog ekonomskog opravdanja, jasno je da nešto nije u redu.

Odluke institucija na štetu građana Bara i opštine Bar

Ovaj slučaj pokazuje kako državne institucije i komisije mogu donijeti odluke direktno na štetu građana. Opština Bar je pokrenula eksproprijaciju radi izgradnje ulice radnog naziva “Ulica 7” u naselju Ilino – infrastrukturnog projekta od javnog interesa. Prvobitnu procjenu vrijednosti nepokretnosti sačinila je komisija (tzv. komisija za procjenu za centralni i južni region) i utvrdila ukupan iznos od ~159 hiljada eura za otkup zemljišta. Na osnovu te procjene, Opština je krajem 2023. položila sredstva na escrow račun, vjerujući da time pravični otkup privodi kraju. Međutim, uslijedio je šokantan preokret: vlasnici parcela očigledno nisu bili zadovoljni procjenom i iskoristili su pravne mehanizme da izdejstvuju novu procjenu – ovaj put od strane tzv. “Južne komisije” sastavljene od vještaka. Ta druga komisija u oktobru 2024. donosi drastično drugačiju odluku, utvrđujući više nego duplu vrijednost zemljišta.

Umjesto da stane u odbranu javnog interesa i budžeta građana Bara, nadležni organi su prihvatili preporuke ove druge komisije bez zadrške. Uprava za katastar i državnu imovinu – koja formalno vodi postupak eksproprijacije – praktično je amortizovala prvobitnu nižu cijenu i u konačnom rješenju pripremila isplatu astronomskog iznosa od preko 400 hiljada eura vlasnicima zemljišta. Time su državne institucije svojim odlukama nanijele direktnu finansijsku štetu Opštini Bar, koja će morati da isplati daleko veći iznos nego što je prvobitno planirano.

Paradoksalno, dok zakon nalaže pravičnu naknadu, ovdje je došlo do prekomjerne naknade – na teret javnih sredstava. Stručnjaci upozoravaju da ovakve anomalije u procjenama podrivaju povjerenje u državne organe i stvaraju osnov sumnje da interes građana nije bio primaran, već da su iza kulisa važniji bili interesi pojedinaca.

Finansijske zloupotrebe i moguće korupcijske šeme

Skoro četvrt miliona eura viška koje će građani Bara platiti nameće pitanje: ko profitira od ovakve odluke? Razlika između prvobitne i naknadne procjene (preko 250.000 €) predstavlja čistu dobit za vlasnike parcela u odnosu na prvobitnu ponudu. Takva “zarada” na račun budžeta ukazuje na moguću korupciju i pogodovanje. Finansijska zloupotreba javnih sredstava ovdje je očigledna: ako je prvobitna procjena (169 €/m²) urađena u skladu sa tržišnim cijenama, onda je kasnije naduvana procjena (438 €/m²) neopravdano uvećala trošak eksproprijacije za oko 160%. S druge strane, ako bi se nekim čudom tvrdilo da je viša cijena “realna”, to bi značilo da je prvobitna komisija grubo potcijenila vrijednost, čime bi bila nanesena šteta vlasnicima – u oba scenarija jedna strana je ozbiljno oštećena, a odgovornost leži na onima koji su ovako nekonzistentan postupak dopustili.

Ovako ekstremne razlike u procjenama među navodno stručnim komisijama moguće su samo uz manipulacije. Upućeni izvori navode da određeni vještaci navodno “namještaju” rezultate procjene u zavisnosti od naručioca – bilo da je cilj oboriti cijenu kad eksproprijaciju plaća država, ili podići cijenu ako se novac sliva u privatne džepove. Primjer takvih praksi zabilježen je i u drugim gradovima: jedan vještak je 2019. jednu parcelu prvo procijenio na 100 €/m², da bi potom “revidirao” vrijednost na 200 €/m² – dok je drugi vještak za istu parcelu dao treću cifru od ~125 €/m². Ovakva proizvoljnost u “stručnim” procjenama otvara prostor za namještanje i korupcijske šeme. Kada su u pitanju stotine hiljada eura razlike, nije teško zamisliti motive: procjenitelji ili oni koji na njih utiču mogli bi dijeliti profit od naduvane cijene na štetu državne kase.

Sumnje u korupciju pojačava i istorijat uključenih aktera. U sastavu “južne” komisije koja je donijela spornu visoku procjenu nalazi se i taj vještak diplomirani inženjer geodezije i sudski vještak.

Komisije pod lupom: veze sa vlasnicima i sukob interesa

Takođe, povezanost članova komisija sa vlasnicima eksproprisane zemlje mora biti predmet posebne istrage. Sukob interesa može objasniti ovakav razvoj događaja: ako su procjenitelji bliski vlasnicima parcela (bilo porodično, poslovno ili politički), postoji motiv da im “poguraju” cijenu naviše. Bar je relativno mala sredina i većina stručnjaka i zemljoposjednika se međusobno poznaje – stoga nije isključeno da su lične veze uticale na “nezavisne” vještake. Za sada nema zvaničnih informacija da li su članovi komisije prijavili potencijalni sukob interesa ili veze sa zainteresovanim stranama. Međutim, indicije postoje: primjerice, jedan od vlasnika parcele prezimenjak je dugogodišnjeg vještaka geodetske struke koji radi u regionu – slučajnost ili ne, ovakve podudarnosti traže razjašnjenje. Član komisije iz reda pravnika mogao bi biti povezan sa državnim organima u Baru, dok se ostali vještaci takođe kreću u krugu lokalne struke gdje svi svakoga znaju.

Nijedan od ovih navoda još nije dokazan, ali upravo zato je nužno da se detaljno provjeri potencijalni sukob interesa. Proceduralno, svaki član komisije morao je potpisati izjavu da nije u konfliktu interesa – ako se ispostavi da je to lažno, slijede i krivične sankcije. U ovako osjetljivim postupcima, već i sama pojava pristrasnosti uništava povjerenje javnosti. Javnost Bara opravdano sumnja da “komisija” nije radila za opšte dobro, već za dobrobit vlasnika parcela. Ukoliko se te sumnje potvrde, ovaj slučaj će prerasti u primjer blatantne korupcije i zarobljenih institucija – gdje stručne komisije služe kao paravan za bogaćenje privilegovanih pojedinaca.

Pokušaji Opštine Bar da ospori procjenu – i odbijeni prigovori

Opština Bar nije sjedjela skrštenih ruku nakon što je druga procjena utrostručila trošak projekta. Prema informacijama iz lokalne uprave, Sekretarijat za imovinu, zastupanje i investicije Opštine Bar uložio je prigovor na ovakvu procjenu smatrajući je neutemeljenom i štetnom po opštinski budžet. U prigovoru su, saznajemo, istakli očigledne nelogičnosti: da se radi o istim parcelama koje su svega nekoliko mjeseci ranije procijenjene višestruko niže, da nema ekonomskog opravdanja za toliku razliku, te da bi isplata tako naduvanog iznosa ugrozila finansiranje drugih komunalnih projekata u Baru. Takođe, opštinari su zahtijevali da se ispita sastav komisije i kriterijumi koje je primijenila. 

Međutim, njihov prigovor je ekspresno odbijen. Kako saznajemo, Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine odbilo je žalbu Opštine Bar i praktično potvrdilo rješenje komisije o visokoj naknadi. Drugim riječima, glas lokalne zajednice je ignorisan, a odluka koja pogoduje privatnom interesu nauštrb javnog ostala je na snazi. Formalno obrazloženje Ministarstva svelo se na pozivanje na procedure: navodno je “komisija imenovana u skladu sa zakonom, nalaz vještaka je stručno utemeljen i nema osnova za njegovo obaranje”. Suštinski, Ministarstvo je stalo na stranu nekoliko vlasnika zemljišta, umjesto na stranu čitave zajednice koja taj račun treba da plati.

Ovim je pravni lijek Opštine Bar na administrativnom nivou iscrpljen. Preostaje im jedino da pravdu pokušaju potražiti sudskim putem – što je paradoksalno, jer bi opština (dakle građani) morala da tuži sopstvenu državu kako bi zaštitila javni interes. Čak i ako se upuste u tu bitku, postoji bojazan da bi dugi sudski proces samo odlagao neizbježno, uz dodatne troškove. Za to vrijeme, projekat ulice u Ilinu – koji je od značaja za stanovnike – trpi odlaganja i neizvjesnost upravo zbog voluntarizma državnih organa.

Pravne posljedice i potrebni koraci nadležnih organa

Pravne posljedice ovog slučaja mogle bi biti dalekosežne. Prije svega, ovakvim postupanjem krši se načelo pravične naknade u eksproprijaciji, potencijalno i sam Zakon o eksproprijaciji. Ako se dokaže da je procjena bila rezultat koruptivnih radnji, članovi komisije i odgovorni funkcioneri mogu krivično odgovarati za zloupotrebu službenog položaja, prevaru ili nesavjestan rad u službi. Podsjetimo, za zloupotrebe u eksproprijacijama već je bilo hapšenja – afera u Budvi pokazala je da specijalno tužilaštvo tretira takve radnje kao krivična djela teška više godina zatvora. Slučaj Bar bi mogao postati novi predmet za Specijalno državno tužilaštvo: drastična razlika u cijeni i identifikovani akteri sa prethodnim sumnjivim angažmanima predstavljaju osnov za istragu.

Nadležni organi treba da preduzmu sljedeće korake bez odlaganja:

• Agencija za sprečavanje korupcije i Uprava policije treba da ispitaju da li je bilo nedozvoljenih kontakata ili razmjene koristi između vlasnika parcela i članova komisija.
• Specijalno državno tužilaštvo trebalo bi da pokrene izviđaj po službenoj dužnosti. Već sada postoje elementi osnova sumnje da je počinjeno krivično djelo protiv službene dužnosti. Tužilaštvo može naložiti finansijsku istragu: provjeru imovine i tokova novca svih uključenih, kako bi utvrdili da li je neko od vještaka ili službenika dobio “nagradu” za povećanje procjene.
• Ministarstvo finansija i revizorske institucije mogle bi preispitati ovaj slučaj u okviru kontrole budžetske potrošnje. Isplata koja nije utemeljena na realnoj vrijednosti predstavlja nenamjensko trošenje sredstava – što državni revizor može okarakterisati kao nepravilnost koja se mora ispraviti. To bi moglo dovesti do poništenja sporne procjene i ponovnog postupka.
• Vlada Crne Gore bi, ukoliko drži do javnog interesa, mogla formirati nezavisnu komisiju (ili angažovati međunarodnog vještaka) da preispita vrijednost tog zemljišta. Ukoliko bi nezavisna procjena pokazala drugačiju (nižu) vrijednost, to bi bio jak argument da se slučaj pred sudom preokrene u korist opštine.

Trenutno, pravosnažnost odluke ide na ruku vlasnicima: ukoliko se ništa ne preduzme, oni će dobiti isplatu od ~413 hiljada eura. Ali čak i tada, slučaj ne smije biti zatvoren – odgovorni za eventualnu zloupotrebu moraju odgovarati, a sistemske mjere moraju spriječiti da se ovakva situacija ponovi.

Uloga Ministarstva prostornog planiranja: ko će snositi odgovornost?

Na kraju, posebnu odgovornost snosi Ministarstvo prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine. Ovo Ministarstvo je nadležno za sprovođenje Zakona o eksproprijaciji, za rad državnih komisija koje procjenjuju vrijednost nepokretnosti, kao i za odlučivanje po žalbama. U konkretnom slučaju, Ministarstvo je zakazalo na više nivoa:

Prvo, dozvolilo je formiranje komisije čiji je nalaz krajnje sumnjiv, bez da je obezbijedilo mehanizam provjere ili drugo stručno mišljenje. Drugo, ignorisan je vapaj Opštine Bar – Ministarstvo je olako odbacilo primjedbe lokalne samouprave, praktično poručivši da centralna vlast podržava odluku koja oštećuje tu istu lokalnu samoupravu. Treće, nije uvažena načelna obaveza Ministarstva da štiti javni interes: čak i ako formalno-pravno mogu da se pozovu na komisiju vještaka, suštinski je njihova dužnost bila da preispitaju tako neobičan i neproporcionalan nalaz. Umjesto toga, Ministarstvo je stalo iza njega, čime je preuzelo i političku i pravnu odgovornost za ishod.

Postavlja se pitanje i lične odgovornosti ministara i službenika u tom resoru. Ko je imenovao članove komisije? Da li je provjerena njihova nepristrasnost i kvalifikovanost? Ko je potpisao odluku kojom se odbija žalba Bara i prihvata sporni iznos? Te osobe moraju biti prozvane imenom. Agresivni ton ovog teksta odražava opravdan gnjev građana Bara: oni traže odgovore i ostavke. Jer dok god ovakvi slučajevi prolaze nekažnjeno, poruka građanima je da je sistem podešen protiv njih a u korist povlašćenih.

Ministarstvo prostornog planiranja mora javno objasniti ovaj slučaj. Ministar/ka i nadležni funkcioneri trebaju položiti račune – zašto su smatrali da je 438 €/m² “pravična cijena”? Da li bi isto tako velikodušno procjenjivali državno zemljište da ga oni moraju lično platiti? Ako su napravili propust, najmanje što građani očekuju je izvinjenje i ispravku. U suprotnom, ostaje sumnja da je i sam vrh Ministarstva bio svjestan i saučesnik u kontroverznoj odluci.

Građani plaćaju ceh – zahtijeva se pravda i transparentnost

Epiloška poruka ovog skandala je jasna i poražavajuća: zbog odluka skrojenih po mjeri nečijeg privatnog interesa, građani Bara su dovedeni u poziciju da iz svojih džepova plate stotine hiljada eura više nego što je trebalo. Ti milioni (kumulativno, uz slične slučajeve širom zemlje) mogli su biti uloženi u škole, bolnice, puteve – umjesto toga završavaju na računima “nepoznatih pojedinaca” koji se kriju iza paravana zakona. Oštar ton ovog teksta odražava ozbiljnost situacije: institucije koje treba da rade za narod očito su zakazale, ako ne i svjesno radile protiv njega.

Građani Bara, ali i cijele Crne Gore, zaslužuju pravdu i objašnjenje. Zahtijevamo da se ovaj slučaj ispita do kraja, da se utvrdi ko je sve učestvovao u zloupotrebi procesa eksproprijacije i da se ti ljudi privedu pravdi. Takođe, tražimo transparentnost u budućim procjenama vrijednosti – sve procjene treba da budu javne i uporedive, kako bi se spriječilo “vrtoglavo” skakanje cijena u tišini kabineta.

Na ovom primjeru se prelama pitanje: Da li je država servis građana ili servis tajkuna? Ako nadležni nastave da žmure na ovakve pojave, odgovorni građani i mediji neće. Istina je isplivala u Baru, i neće biti potopljena. Ceh neće plaćati narod bez borbe – odgovorni će morati da ga plate svojim funkcijama, a možda i slobodom, ukoliko se dokaže ono na šta sve činjenice sada ukazuju. Bar i njegovi građani to zaslužuju.